Как купить квартиру в Казахстане в 2026 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке занимает от нескольких дней до пары недель, если заранее понимать порядок действий. Разбираем шаги от проверки продавца до регистрации права собственности, считаем расходы в тенге по МРП 2026 года и объясняем, где чаще всего ошибаются покупатели.

Шаг 1. Проверка квартиры и продавца

Главный риск на вторичном рынке связан не с состоянием ремонта, а с правами на объект. До передачи любых денег стоит убедиться, что продавец действительно собственник, что квартира не находится в залоге или под арестом и что у неё нет других совладельцев, о которых вам не сказали.

• Сверьте удостоверение личности продавца с правоустанавливающим документом: договором купли-продажи, дарения, свидетельством о наследстве или актом ввода.
• Попросите продавца заказать на eGov справку о зарегистрированных правах и обременениях: в ней видно, кто собственник и есть ли залог или арест.
• Уточните, кто прописан в квартире и обязуются ли эти люди выписаться до передачи ключей.
• Если продавец в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на продажу, даже когда квартира оформлена на одного человека.
• Проверьте отсутствие крупных долгов за коммунальные услуги и взносов в ОСИ: на практике их переоформление ложится на нового владельца.

Шаг 2. Переговоры и задаток

Когда квартира проверена, договоритесь обо всех условиях заранее и зафиксируйте их письменно. Иначе спор может начаться уже у нотариуса.

• итоговая цена и что в неё входит (мебель, техника, парковочное место);
• размер и форма задатка;
• способ и дата расчёта: наличные или банковский перевод;
• где подписываете договор: у нотариуса или через ЦОН;
• срок, когда продавец освободит квартиру и передаст ключи.

Задаток закон не требует, но он дисциплинирует обе стороны. Оформлять его нужно только письменным соглашением или у нотариуса, а не «на словах». Правило простое: если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца; если передумал продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Ориентир по сумме до 10% от цены.

Пример. Квартира стоит 30 000 000 ₸. Задаток 10% составит 3 000 000 ₸. Если продавец через неделю найдёт покупателя дороже и откажется от сделки, он должен вернуть вам 6 000 000 ₸.

Шаг 3. Договор купли-продажи

На подписании должны присутствовать все собственники квартиры с действующими удостоверениями личности, а также должно быть согласие супруга продавца, если он состоит в браке. Есть два способа оформить договор.

Тарифы нотариуса привязаны к МРП и зависят от сторон сделки: для близких родственников договор стоит 7 МРП (30 275 ₸), если одна из сторон юрлицо, 17 МРП (73 525 ₸). Нотариальное согласие супруга через eNotary обойдётся в 1,5 МРП, это 6 487 ₸.

Экономия на ЦОНе ощутима, но вместе с ней вы берёте на себя всю проверку документов. Для первой покупки или дорогой квартиры нотариальный вариант обычно оправдан.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Подписанный договор ещё не делает вас владельцем. Право собственности возникает с момента государственной регистрации. Если договор удостоверял нотариус, он сам направляет данные на регистрацию.

• Госпошлина за регистрацию квартиры или частного дома: 1 304 ₸, платит покупатель.
• Стандартный срок регистрации: 3 рабочих дня.
• Ускоренная регистрация примерно за 2 часа: около 5 000 ₸ дополнительно.

Сделка завершена, когда в вашем личном кабинете на eGov появилось уведомление о регистрации. После этого можно заказать свежую справку о зарегистрированных правах и убедиться, что собственником указаны вы.

Шаг 5. Расчёт и передача ключей

Безопаснее всего рассчитываться прямо в кабинете нотариуса при подписании договора: там можно пересчитать наличные или зафиксировать банковский перевод. Если сделка идёт без нотариуса, передавайте деньги при свидетелях и берите у продавца расписку с суммой прописью.

После получения ключей останется несколько бытовых дел:

1. оформить прописку через eGov;
2. проследить, чтобы прежние жильцы выписались;
3. переоформить лицевые счета в коммунальных службах и ОСИ или КСК.

Сколько стоит покупка: пример расчёта

Возьмём типичную сделку между физлицами, которые не являются родственниками: квартира за 30 000 000 ₸, договор у нотариуса, продавец в браке, покупатель хочет зарегистрировать право быстро.

Получается, что оформление квартиры за 30 млн ₸ обходится покупателю примерно в 32 тысячи тенге, то есть около 0,1% цены. Если отказаться от ускоренной регистрации, выйдет около 27 тысяч. Через ЦОН расходы ещё меньше, но без проверки нотариусом.

Налог при продаже: что важно покупателю

Налог с продажи платит продавец, но покупателю полезно знать правила: однажды вы сами захотите продать квартиру. С 1 января 2026 года действует новый Налоговый кодекс.

• Облагается только прирост стоимости: разница между ценой продажи и ценой покупки.
• Для жилья, купленного с 1 января 2026 года, налог не платится, если оно было в собственности не меньше 2 лет. Для купленного раньше сохраняется прежний порог в 1 год.
• Ставка 10%, а на часть прибыли сверх 8 500 МРП применяется 15%.
• Декларация по форме 270.00 подаётся до 15 сентября года, следующего за продажей.

Пример. Вы купили квартиру в ноябре 2026 года за 30 млн ₸ и продали через полтора года за 34 млн ₸. Доход составит 4 млн ₸, налог 10% равен 400 000 ₸. Если подождать до двух лет владения, налога не будет. Поэтому храните договор купли-продажи: он подтверждает цену покупки.

Частые вопросы